Appartement premium sous-évalué dans un quartier en forte demande
Préparé par Property AI Analyst – AI Property Analyst
Date du rapport : 14/02/2025 · Référence : REP-7843D21E
Property AI Analyst
Analyse AI des investissements immobiliers
Bien analysé
Appartement 3 pièces – 72 m²
12 Rue de Grenelle, 75007 Paris, France
Quartier : Invalides – Gros Caillou · Type : Appartement · Étage : 3ᵉ · Année : 1975 · DPE : C
Prix demandé
1 280 000 €
Loyer potentiel
3 600 € / mois
Stratégie cible
Achat pour louer (rendement)
Synthèse du risque
Risque global : faible (22 / 100)
Risque principalement lié aux charges de copropriété et à la fiscalité, compensé par une localisation AAA et une forte liquidité à la revente.
- Quartier très recherché et profond en termes de demande.
- Décote d'environ 6 % par rapport au prix médian du secteur.
- Risque de vacance locative limité sur ce segment de marché.
Recommandation AI
✔ Recommandation : Acheter (avec légère négociation)
L'AI considère le couple rendement / localisation / liquidité comme attractif pour un investisseur long terme orienté patrimoine, surtout si une décote de 1 à 3 % est obtenue à l'achat.
Prix cible conseillé
1 245 000 €
Écart vs prix demandé
-2,7 %
Horizon recommandé
≥ 7–10 ans
Profil investisseur
Investisseur patrimonial / family office
Prix & marché
Prix / m² : 17 778 €
-6,2 % vs médiane du secteur (18 950 €/m²)
Ce niveau de prix positionne le bien dans une zone intéressante compte tenu du quartier et du segment, avec une marge de négociation limitée mais réelle.
Rendement & cashflow
Rendement net estimé : 2,48 %
Rendement brut : 3,37 %
Cashflow estimé : +312 € / mois
Pour Paris intra-muros premium, ce niveau de rendement est considéré comme correct, surtout avec une localisation aussi défensive sur le long terme.
Projection & liquidité
+33 % sur 10 ans (scénario central)
+18,5 % sur 5 ans (estimation)
Délai de revente estimé : 30–45 jours
Le bien combine un potentiel d'appréciation raisonnable avec une liquidité élevée, ce qui le rend adapté à une stratégie patrimoniale flexible.
Environnement & cadre de vie
Quartier prime avec forte qualité de vie
L'appartement se situe dans un environnement très recherché pour sa proximité avec la Seine, les commerces de qualité, les écoles reconnues et les axes de transport majeurs.
Qualité de l'air
Bon (AQI 32)
Niveau sonore
Modéré
Risque inondation
Faible
Accès transports
Excellent
Écoles
Présence d'établissements publics et privés de bon niveau dans un rayon de 10–15 minutes à pied.
Commerces & restaurants
Offre variée et qualitative, adaptée à une clientèle locale et internationale à fort pouvoir d'achat.
Profils de locataires
Couples de cadres, diplomates, dirigeants, clientèle internationale recherchant une base parisienne.
Mémo d'investissement (généré par AI)
Appartement premium sous-évalué dans un quartier en forte demande.
Le bien est situé dans l'une des zones les plus recherchées du 7ᵉ arrondissement, bénéficiant d'un niveau d'attractivité exceptionnel pour les locataires comme pour les acquéreurs. L'appartement présente une décote d'environ 6 % par rapport au prix médian du secteur, ce qui est rare compte tenu de la tension locale et de la qualité du voisinage immédiat.
Les forces principales résident dans la combinaison localisation / liquidité / potentiel d'appréciation. Le marché reste profond, avec une demande soutenue pour ce type de produits (2–3 pièces de bon standing) tant pour la résidence principale que pour l'investissement locatif de long terme.
Les principaux risques identifiés concernent le niveau des charges et la sensibilité à la fiscalité locale, surtout pour un investisseur non-résident. Ces risques restent toutefois mesurés au regard de la solidité du secteur et de la probabilité de revente rapide, y compris en cas de retournement partiel du marché.
En conclusion, l'opération apparaît pertinente pour un investisseur patrimonial ou un family office cherchant un actif défensif de qualité, avec un horizon de détention de 7 à 10 ans et une légère négociation à l'achat.